به فرض ثابت بودن قیمت مسکن و توان خانواده‌ها برای پس‌انداز کردن، دوره انتظار خرید مسکن برای مزدبگیران در تهران از صد سال هم بیشتر شده است.مشخصات تصویر نمایی از شهرک پردیس در نزدیکی تهران که به مقصد مستاجران رانده شده از شهر بزرگ تبدیل شده است. مرکز آمار ایران میانگین قیمت یک مترمربع مسکن در تهران برای دی ۱۴۰۱ را ۵۴ میلیون و ۹۶۳ هزار تومان اعلام کرد.
این رقم ۴٬۵ میلیون تومان بزرگتر از قیمت مسکن در آذر امسال است. بر بنیاد این گزارش تورم ماهانه مسکن در دی ماه به نزدیکی ۱۰ درصد (۹٬۸ درصد) رسید، رقمی بزرگ که نزدیک به پنج برابر نرخ تورم بحرانی است. بر اساس تعاریف مرکز آمار نرخ تورم ماهانه ۲٬۵ درصد به معنای تورم بحرانی است.
این رقم بالاترین نرخ تورم ماهانه مسکن در پایتخت طی یک دهه اخیر است.
این گزارش نرخ تورم نقطه‌ای مسکن در دی ماه را هم ۶۶ درصد اعلام کرده است. بالاترین نرخ تورم نقطه‌ای مسکن در دو سال اخیر در فروردین ۱۴۰۰ با رقم (۸۲٬۶ درصد) ثبت شده است.
مرکز آمار نرخ تورم سالانه مسکن را ۴۰٬۶ درصد برآورد کرده است. این رقم در مقایسه با آذر امسال ۳٬۵ درصد افزایش و در مقایسه با دی سال ۱۴۰۰، ۱٬۲ واحد درصد کاهش را نشان می‌دهد.
بر بنیاد این گزارش میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰ تا هفتمین ماه سال افزایش بزرگتر از ۵۰ درصد داشته است و پس از آن نیز در پنج ماه باقی مانده فراتر از ۳۰ درصد.
نرخ تورم مسکن در سال جاری تا مرداد ماه کمتر از ۳۰ درصد گزارش شده اما پس از آن در یک روند افزایشی از ۳۰٬۳ درصد در شهریور ماه به ۴۰٬۶ درصد در دی ماه رسیده است. معنای این رقم این است که میانگین قیمت مسکن در دی ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل (۱۴۰۰) به همین میزان گران شده است. نمودار زیر روند تورم مسکن در تهران در سال ۱۴۰۰ و ۱۰ ماه نخست سال ۱۴۰۱ را نشان می‌دهد.
معنای این رقم‌ها چیست؟
افزایش میانگین قیمت مسکن به میزان ۱۰ درصد در فاصله یک ماه یعنی اینکه ساکنان تهران برای خرید یک مترمربع واحد مسکونی در پایتخت باید ۱۰ درصد بیشتر هزینه کنند. این رقم در مقایسه با آغاز سال جاری ۶۶ درصد است. به بیان دیگر از آغاز سال ۱۴۰۱ تا دهمین ماه متوسط قیمت مسکن در تهران ۶۶ درصد افزایش یافته و انتظار می‌رود به همین میزان قدرت خرید مزدبگیران کمتر شده باشد.
پیامد این وضعیت به صورت مشخص برای اجاره‌نشین‌های در انتظار خرید خانه که امیدوار بودند با کمک وام بانکی از اجاره‌نشینی خلاص شوند، طولانی‌تر شدن دوره انتظار خرید خانه است.
بر اساس برآورد نهادهای رسمی و ادعای معاون وزیر راه و شهرسازی دوره انتظار خرید مسکن در ایران از ۱۵ سال به ۳۴ سال رسیده است. این شاخص برای شهر تهران که گران‌ترین شهر ایران به شمار می‌رود از ۷۲ تا ۱۰۰ سال عنوان شده است.
شهر «دو قطبی» به روایت اجاره‌بها
دوره انتظار خرید مسکن بر اساس شاخص امکان پس‌انداز یک سوم درآمد محاسبه می‌شود. مرکز آمار ایران پیشتر میانگین درآمد را ۱۳٬۳ میلیون تومان در سال ۱۴۰۰ اعلام کرده است. اگر همین رقم مبنا قرار بگیرد و فرض شود خانوارهای ساکن تهران امکان پس‌انداز یک سوم درآمد خود را داشته‌اند، در بهترین حالت ماهانه می‌توانند ۴ میلیون و ۴۳۰ هزار تومان پس‌انداز کنند. این رقم ۱۲٬۴ برابر کوچکتر از قیمت یک مترمربع واحد مسکونی در تهران است. با این حساب مجموع پس‌انداز یک‌سال یک خانوار حتی با قیمت یک مترمربع واحد مسکونی نیز برابری نمی‌کند و خرید یک واحد مسکونی هفتاد متری بیش از ۷۲ سال طول می‌کشد.
مشکل بزرگ برای اجاره‌نشین‌ها در پایتخت اما توان پس‌انداز است. برآوردهای مرکز آمار و بانک مرکزی ایران در سال‌های گذشته بیانگر این است که دهک‌های درآمدی پایین ـ اول تا پنجم ـ امکان پس‌انداز را به صورت کلی از دست داده‌اند. رشد نرخ تورم، به ویژه تورم مواد غذایی و سرکوب دستمزد در یک دوره طولانی اصلی‌ترین علت از بین رفتن توان پس‌انداز خانوار است. از همین جهت بانک مرکزی در آبان امسال گزارش کرده بود یک کارگر برای خرید یک خانه نقلی باید حداقل به مدت ۱۳۵ سال یک سوم درآمد خود را هزینه کند.
وام خرید خانه برای اجاره هم کفایت نمی‌کند
سیاست‌های دولت برای تامین مسکن همچنان معلق مانده است. دولت ابراهیم رئیسی وعده کرده بود سالانه یک میلیون واحد مسکونی ارزان‌قیمت بسازد اما با گذشت بیش از ۱۸ ماه از آغاز به کار آن تنها اتفاقی که در حوزه مسکن رخ داده تغییر وزیر راه و شهرسازی است. برنامه دولت حسن روحانی برای ساخت مسکن اجتماعی هم بدون نتیجه ماند.
دولت در همه این سال‌ها تنها کاری که انجام داده افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در دوره‌های مختلف با هدف تحریک بازار تقاضا بوده است. سقف تسهیلات خرید مسکن در تهران ۴۸۰ میلیون تومان است. البته متقاضیان وام بانکی در تهران حداقل باید ۱۲۰ میلیون تومان بابت خرید اوراق مسکن هزینه کنند و به همین دلیل ارزش واقعی وام مسکن ۳۶۰ میلیون تومان خواهد بود که معادل قیمت حدود شش مترمربع خانه در تهران برای یک نفر و ۱۲ مترمربع برای دو نفر است.
این رقم حتی برای رهن کامل یک واحد مسکونی نقلی هم کافی نیست. بربنیاد گزارش رسانه‌های داخلی در آذر ماه امسال میانگین نرخ اجاره یک مترمربع مسکن در مناطق شمالی تهران ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان، در مناطق مرکزی شش تا ۹ میلیون تومان و در مناطق جنوبی ۳٬۵ تا هفت میلیون تومان بود. به فرض صحت این ارقام با وام مسکن ۴۸۰ میلیون تومانی تنها می‌توان ۵۰ تا ۸۰ مترمربع آپارتمان در مناطق مرکزی تهران رهن کرد.
بحران سرپناه در راه است
از سال ۱۳۹۷ روند خروج اجباری اجاره‌نشین‌ها از مناطق مرکزی به مناطق جنوبی و حاشیه پایتخت آغاز شده و سال به سال شدت بیشتری گرفته است. روند صعودی نرخ تورم که سبب افزایش سهم مواد غذایی و مسکن در سبد هزینه خانوار شده است طی چهار سال اخیر بسیاری از اجاره‌نشین‌ها را به خروج اجباری از تهران ناچار کرده است.
امسال نرخ تورم در مقاطعی به بالاتر از ۷۰ درصد رسید و به رغم ادعای دولت این شاخص همچنان در محدوده ۶۰ درصد قرار دارد. بروز عیان‌تر بحران اقتصادی، به ویژه با سقوط دوباره ارزش ریال در برابر دلار در سه ماه اخیر، به صورت مستقیم در بازار مسکن و اجاره اثرگذار بوده و گزارش‌های پراکنده‌ای مبنی بر محاسبه نرخ اجاره به دلار در رسانه‌های داخلی منتشر شده است.
وعده دولت برای ساخت مسکن ارزان قیمت و کنترل بازار اجاره هم عملیاتی نشده است و امیدی به تحقق آن وجود ندارد. قربانی اصلی این وضعیت به صورت مشخص اجاره‌نشینانی هستند که برای تراز کردن بودجه ناچارند با هزینه برابر به واحدهای مسکونی کم‌کیفیت‌تر در مناطق محروم‌تر و کم‌حاشیه‌تر نقل مکان کنند.
